행크티비 소액투자의 달인
빨쪼쌤의 머니플레이스!!
이번에는 '월세 수익 300만원이 가능한 지방' 입니다!!!
부동산 하락기에 지방에 투자해도 될까요?!
소액투자 얼마면 가능할까요?!!
빨쪼쌤의 분석, 진행방식 한번 보시죠!
빨쪼쌤께서 이번에 픽하신 물건!
2021타경15689
최초감정가 9.8억인 다가구물건이
2번 유찰되어 감정가대비 50%가량 떨어져4.8억에 진행중이며 경상북도 구미에 위치해있습니다.
현재 부동산 분위기는 좋지 않지만,
지방에도 수익낼 물건은 있다!
구미는 다가구 경매가 많고, 감정가대비 30%대에 낙찰되었는데,
최근에는 감정가대비 50~60%정도에 낙찰이 된다고 해요~
예전 보다는 조금 올라왔지만, 아직도 감정가 보다는
많이 저렴한 가격에 낙찰 받을수있다는게 장점이네요!
그래서 감정가대비 저렴한 가격에 낙찰받고
시장이 정상화되었을때 매도하는 전략으로
해당 물건을 짚어주셨습니다!
해당 물건지 오른쪽편으로 어마어마하게 큰
국가산업단지 공단이 위치해있습니다.
수많은 직장인들로 수요가 많을 것으로 예상됩니다.
2015년 준공,
토지는 109평,
건물면적 190평,
토지건물 일곽매각되는
다가구(원룸/미니투룸/투룸 총 18세대)물건입니다.
전세권을 설정해 놓은 임차인도 있고,
임차권등기를 한 임차있도 있지만,
모두 말소기준권리이후에 설정된 권리라
모두 소멸되어 인수해야 할 보증금은 없습니다.
다가구주택은 단독주택의 한 유형으로
토지에 대한 설정일자와
건물에 대한 설정일자가 다릅니다.
그래서, 말소 기준 권리를 보실때는
건물상의 설정일자를 기준으로
말소기준권리를 체크해야합니다.
이 물건의 후순위 전세권자가 경매를 신청했습니다.
그러면 전세권자가 앞에 선순위 최우선 변제금,
선순위 근저당 배당을 하고 나면
경매를 신청한 그 전세권자에게
배당받을 부분이 없으면 무잉여로
법원 직권으로 경매를 취소할수있습니다.
그런데 물건은 선순위 근저당을 설정한 금융기관에서도
임의경매를 신청했습니다.
그렇기때문에 근저당 설정한 금융기관에서
배당을 받으면 무잉여 경매취소가 되지않습니다!!
다가구 임장시 체크 포인트!
- 엘리베이터 여부 확인
- 옥상 방수 상태 확인
- 직장인 수요가 많은지 확인
- 주차 대수 확인
- 건물 내외부 상태 확인
(인테리어 비용예상해서 수익 계산 후 낙찰가 산정)
2015년 준공된 건물로
7년정도 된 준신축이라
도배, 장판 정도 비용을 염두해두고,
다가구 밀집지역에서는
다른 원룸과 차별화를 생각해야합니다.
그러려면 동네에 나와있는 매물들을 먼저 확인하고
동네에서 가장 좋다라고 생각하는 집과
비슷하거나 한단계 낮게 인테리어만 해도
임차는 충분히 맞춰질거로 예상하셨습니다.
내부 확인중에 바로 수리가 필요해 보이는
균열이 생긴 벽면을 확인했습니다.
경매가 진행중이면 법원에서 호수마다 우편물을 붙여놓는데,
18개 호수 모두 붙어있는 우편물이 없는걸로 보아
임차인 대부분이 실거주 중일것으로 예상됩니다.
3층건물이라 엘리베이터 여부는 중요하지 않다고 판단,
복도와 계단이 관리가 잘되고있는 모습이였습니다.
그런데, 천장과 벽 부분에 균열이 발견되어
공용공간 수리가 꼭 필요해보입니다.
옥상 방수 또한 일어난 부분들이있어서
분공사라도 진행해야할듯 합니다.
인근 부동산을 방문하여
주변 시세를 확인하였고,
원룸 월세 300/35 (관리비포함)
미니투룸, 투룸 전세 1.1억~1.2억
주택관리업체에 관리 맡기면 한달에 10만원 예상
최저가로 낙찰받고 리모델링 후
월세, 전세로 셋팅하면
소액으로 월 300만원 수익을 예상하셨습니다.
다만..
현황조사서에 조사된 임차인은 14명으로
임차보증금 3억 8600만원..
소액임차인으로 우선배당 받는 임차인도 있지만,
이또한 전액이 아니여서
명도방안을 필히 준비하셔서 도전해보셔야겠습니다.