행크티비 소액투자의 달인
빨쪼쌤의 머니플레이스!!
이번에는 '절대 돈 잃지 않는 상가 골라내기' 입니다!!!
실패 없는 상가 조사 방법까지 알려주셨어요~
끝나기 봐주세요~
학원, 병원이 많이 입점해있는
풍부한 인프라를 갖춘 상가 매물이면서
관공서와 공공기관이 많고
아파트 바로 맞은편에 있어서
입지가 괜찮아 보여서 선택하셨다고 하셨어요.
오늘은 상가전문가인 레노쌤도 함께해주셨습니다:)
이 물건은 감정가가 7억 8400만원인데,
유찰되서 5억 4880만원에 현재 경매가 진행되고있습니다.
건물면적은 59.3평이고, 토지면적은 12.7평입니다.
권리분석은 후순위 임차인이 사업을 하고있어서
권리분석상 크게 문제 없어 보이는 물건입니다.
상가 임장 포인트
1. 배후세대에 필요한 상가인가
2. 층수와 평수 확인
투자포인트
직접적으로 연결되있는 세대수는 3천세대인데,
세대수에 비해 너무 크게 형성되어있는 상권.
하지만, 주변에 관공서가 3개 들어와있습니다.
검찰청, 법원, 세무서
이 세가지가 들어와있기 때문에
전면부같은 학원이나 병원도 들어오겠지만,
변호사라든지, 세무사라든지
이런업종들이 전면을 채우게 되어있고,
후면 같은 경우에는 그분들이 식사를 해야하는
식당, 커피숍 같은 먹자로 형성될것같습니다.
그리고 맞은편에 아직 입주는 다 하지 않았지만,
2025년도 5월달까지 추가로 입주가 진행되고,
만세대 + 관공서가 이용하는 상권이 형성되는거죠.
매물의 포인트는 9층 탑층입니다.
옥상 부분을 테라스처럼 이용할수있을것으로 판단하셨는데,
현장에서 확인이 필요할것같습니다.
테라스를 활용해 다른 상가보다 포인트를 줄 수 있는 업종을 두면
물건의 가치는 증대시킬수있을거라 보셨습니다.
가시성이 없는 위치 9층이라
세로간판을 달지 않았음.
기존의 임차인은 보증금 5천에 임대료 180만원 정도를 내고 사용하셨다고 하여,
전용 평당 가격 3만원정도로 계산되므로 인근에 나와있는 임대료와 비교를 해보고,
인근에 몇평짜리가 공실이 많이 나와있고,
임대료는 얼마정도 차이 나는지 확인하는게 핵심이라고 말씀하셨습니다.
관리비도 월세처럼 고정비를 차지하기때문에,
평당 얼마인지 확인하는게 중요!
관리비는 전용면적으로 안나오고 분양 평수로 평당 산정하게된다.
먼저 현장에 오면 배당호수의 우편물을 확인!
:우편물이 없다면 현재 운영을 하고 관리되고있다.
주차장 확인!
:건물 크기에 비해 주차대수가 부족해보인다.
차단기도 없어서 주차장 관리가 안돼보인다.
관리사무소를 방문 또는 전화를 통해 문의한다
: 관리비 평당 3천원/전기수도 각자
현장 확인!
: 인테리어가 잘되있다.
임차한지 4-5개월되서 재계약할것같다.
but. 기존 임차인이 재계약할것으로 생각하고
입찰해버리면 최악의 경우를 대처못한다.
나갈수도 있다라는걸 염두해두고 입찰해야한다.
공용부분도 관리가 잘되있음.
아래층에 실내테니스장을 확인,
이와 비슷한 형태로 예상해볼수있음.
9층부터 1층으로 내려가면서
상가가 어떻게 채워졌는지 확인.
인근 시세 부동산에서 확인
: 전용 평당 임대료 시세 3~3.7만원 확인
= 해당 매물 임대료 180만원 시세는 적정하다.
현재 경매가 진행되는 가격은
지금 월세로 계산해보면 조금 비싼감이있다.
향후 입주가 예정되어있는 세대가 입주완료되고,
상권이 조금 더 살아나고,
그다음 금리도 줄어서 수익이 많이 나는 시기에
매도 타이밍을 한번 볼수도 있는 그런 물건으로 보이지만,
한번더 유찰되기를 기다린 다음 입찰을 진행해야 수익이 좋을것같다.